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深圳土地管理扩权 高房价等问题有望迎刃而解

深圳——中国改革开放的前沿阵地——又迎来了政策“礼包”。

10月11日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》,其中一大亮点是支持深圳在土地管理制度上深化探索。

文件提出,将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持深圳在符合国土空间规划要求的前提下,推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地,探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制,完善闲置土地使用权收回机制。

专家指出,中央在深圳土地管理上的一系列放权扩权将对当地的产业发展和住房格局产生重要影响。如果推行顺利,深圳面临的产业发展瓶颈、高房价等问题有望迎刃而解。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示,作为副省级城市,深圳此次获得农用地转建设用地审批权可以视为国务院3月文件的延续。今年3月,国务院在《关于授权和委托用地审批权的决定》中提出,将其可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。而此次文件的公布,意味着深圳也拥有了这项省级审批权。

李宇嘉指出,在经济特区建设的背景下,深圳早已基本没有农业用地。“真正能够具有用武之地的,是盘活利用存量工业用地和推进二三产业混合用地这类政策”。

近年来,随着产业升级加速,深圳二三产业用地的供需矛盾在逐渐加深。根据深圳市统计局公布的数据,2019年,当地第一、二和三产业增加值比重为0.1:39:60.9,第三产业的规模大大超过第二产业。但是,相关的土地配套却明显滞后。

“深圳产业转型后用不了那么多工业用地,但是相关配套产业和上下游的生产型服务业还需要大量扩充用地。”李宇嘉说,除了深圳“十三五”规划划定的270平方公里“工业红线”必须保留,其他工业用地或将在中长期内分步转换用途。

中泰证券研究所政策组负责人杨畅也指出,为第三产业用地扩大空间契合当前深圳产业发展的实际情况,能够将土地实际用途与产业发展的实际需要相对应,充分提高土地利用效率。

盘活存量工业用地的另一个用途是解决紧张的住房供应问题。

今年8月,深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在公开场合表示:“新加坡是深圳学习榜样,将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”不过,考虑到深圳有限的土地供应增量和房地产强大且难以剥离的金融属性,业界对于该提议普遍持怀疑态度。(相关阅读:【深度】深圳楼市要学新加坡,至少先过两道坎)

专家指出,根据试点实施方案,在拥有更多土地管理自主权的条件下,深圳可以通过盘活闲置低效的工业用地,提高住房用地供应。

随着深圳经济的快速发展,人口大量涌入这座城市。深圳市统计局数据显示,截止到2019年末,深圳常住人口超过1343.8万人,较比上年末增加41.22万人,比2010年增加近307万人。

与此同时,住房供应却远远落后于人口扩张速度。据今年4月深圳市住房和建设局发布的《深圳市住房发展2020年度实施计划》,目前深圳市居住用地仅占建设用地的22.6%,低于国家25%-40%的标准。住房供需矛盾造成房价高居不下,也对劳动力、人才和产业的发展形成阻碍。

“未来,一些闲置、低效工业厂房仓库将能够转化为住宅用途,一些商业建设用地也会改为居住土地使用、建设成商务公寓或酒店式公寓。在深圳的统筹规划下,这个过程将更为顺畅。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐对界面新闻表示。

不过,专家提醒到,土地用途转化是一个非常缓慢的过程。“一方面,这需要居住配套设施的支持,包括水电管路网、教育医疗、社区管理等,都是浩大的工程。另一方面,土地用途的转换还涉及到土地使用权用地主体的调整,这些调整没有10-15年是很难完成的。”李宇嘉说。