首页 原油 > 正文

深圳示范区综合改革试点实施方案发布

昨天下午,《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》,相信大家都已经看过了。

通篇看下来,方案目标是将深圳打造成改革创新示范区,提到最多的关键词,是市场、改革、创新、国际。

可以说,中国的城市没有哪个像深圳这样,处处强调创新,时时以改革先锋自居。这份文件,依旧是以改革为主题,强调“营造改革氛围”,令人充满想象。

但对普通人来说,“改革”“创新”这些词离得很遥远,深圳最使人有切肤之痛的,还是高房价导致的留不住人、产业转移等问题。

值得庆幸的是,在对于房地产市场影响最大的户籍制度和土地管理上,方案同样提出了许多开创性的举措。

对于这份国家送来的“大礼包”,很多人又开始解读:是不是深圳的房价又要涨了?

但不难看出,这些重磅举措的真实目的其实是:试图通过解决深圳的土地资源不足问题,进而增大供应,稳住房价不要过快上涨。

01

众所周知,深圳房价一直涨的神话,可谓深入人心。

这一方面来自热钱的持续炒作,另一方面则与深圳土地资源不足息息相关。

土地已经日趋成了困扰深圳发展的瓶颈,不解决土地问题,供求势必长期失衡,房价问题将会悬而难决。

高层显然也意识到了这一点。

因此,这份文件直接授予了深圳“省级土地管辖权”。

具体来说,就是原本需要国务院授权的农用地转为建设用地审批事项,直接交给深圳市政府批准。

要知道,今年3月,北京、天津、上海等8个首批试点省市才刚刚获得这个权限。

现在,深圳作为一个副省级城市也拿到了这项权利。

深圳“土地扩权”,未来房价还会涨吗?

这个特别权限有什么用?

在现行制度下,对于城市主官来说,建设用地指标是首要关心的东西。产业、公共配套与居住,都需要建设用地指标。

有了这项权限,除了永久基本农田不能动,深圳就可以自己审批建设用地指标,不需要再向广东省和国务院申请了。

而深圳的农地基本上是城中村,这意味着城中村改造以及其他农地,深圳可以用来优先改为住宅用地,提高商品房特别是安居房、人才房的用地。

理论上来说,增加土地供给,会对深圳的房价起到压制作用。重庆、长沙,都是通过天量供应,让房价长期维持在较低的水平。

那么,这个授权能给深圳释放多少土地呢?

数据显示,截止2017年末,深圳不包含深汕合作区的耕地面积为5.75万亩,其中永久基本农田面积3.04万亩。

可以算出,深圳通过审批扩权,可以释放的、不包括深汕合作区的建设用地空间,最大只有2.71万亩,大约18.1平方公里。

而按照深圳25%的住宅用地占比,这其中能建成住宅的居住用地只有4.525平方公里。

以容积率5.0来算,4.525平方公里居住用地将释放约2262万平方米的住宅面积。

这是什么概念?

回顾过去10年,深圳商品房供应面积最高的一年是2015年的715.59万平方米,最少的一年是2017年的278.56万平方米,而2020年深圳计划供应的新房面积总共约为523.55万平方米(54735套),创下近5年的新高。

深圳“土地扩权”,未来房价还会涨吗?

大致估算,通过部分农用地转为建设用地的住宅面积,仅可以维持深圳像2020年这种供应量4年时间(约23.6万套商品房)。如果深圳继续加大土地供应,甚至可能在第3年就用完这些新增用地。

按照今年下半年深圳新房供应井喷却依旧秒光的行情,增加的这点供应量,最多只能在4年内暂时稳住新房市场的房价,不至于过快上涨。

深汕合作区虽然有300多平方公里的农业用地可以释放,但深汕离深圳太远,对深圳市区的房价基本没有任何影响。

02

深圳的农田毕竟非常有限,这次权力下放,还只涉及基本农田以外耕地,数量实在太少了。

真要扩充土地供应,还得从占比最大的工业用地下手。目前,深圳工业用地仍保留30%的红线范围,而住宅用地比例仅有18%。

在盘活存量工业用地上,文件也提出一项开创性的举措:推动二三产业混合用地。

所谓二三产业,第二产业是指工业,第三产业则是指农业、工业之外的所有产业。

而深圳的土地供应不足,除了地理条件限制之外,有很大一部分原因,就是由于政策对不同产业土地用途的限制所导致的。

过去,工业用地、商业用地、居住用地被严格区分。如果是工业用地,就只能用来盖几层低矮的厂房,绝对不能盖写字楼或是住宅,土地利用效率十分低下。

再加上,深圳一直将稀缺的土地资源向商业用地倾斜,以此吸引企业入驻,发展总部经济,增加税收。

但对深圳这样面积十分有限的城市,写字楼供应太多,必然会压缩工业用地和住宅用地的空间,造成两大后遗症。

一是,对制造业造成挤压。这几年,华为把手机终端的制造和研发环节都迁到了东莞,就是因为深圳没有足够的工业用地供应。

二是,对人才造成挤压。由于深圳的住宅用地供给特别不足,导致房价涨幅惊人,实实在在吓跑了一些年轻人才。

深圳“土地扩权”,未来房价还会涨吗?

未来,深圳实行二三产业混合用地,便能打破现行的一宗地只有一种用地性质的城市用地管理模式,可以在一宗地上可同时建设多种功能的建筑物,使得土地得到更高效的利用。

比如说,一栋楼,第一层设置成十二米高,作为生产液晶显示器的工厂,第二层以上则是正常的办公楼,用于发展科技金融产业。

办公楼建在工厂上头,还能减少对住宅用地的挤压,释放出一些住宅用地的空间。

此外,深圳的商业用地、工业用地也可以转为市场更需要的住宅和教育用地,将低效工业厂房仓库转化为住宅用途,使工改租、商改租更为顺畅。

不过,这些增加的住宅用地供应,也会更多偏向安居房、人才房等保障性住房,商品房市场的供给不会有太大变化,对房价的影响也比较小。

03

可以看出,这份文件的核心在于盘活深圳的存量土地,却并没有提到增量问题。总归只是在深圳本身土地就少的圈子里打补丁。

短期看来,可以增加一些住宅用地供应,提高土地利用效率,但对于深圳楼市上涨动力的抑制,只能说聊胜于无。

即使通过这些举措,让深圳在2035年达到了住宅用地占比25%的目标,也依然远远低于全国平均33%的水平,更低于国际40%以上的水平。

深圳“土地扩权”,未来房价还会涨吗?

在50%的生态红线不变的情况下,想要彻底解决深圳土地紧缺的燃眉之急,只能靠扩容。

深圳如果能将周边东莞、惠州等地纳入旗下,那么土地资源紧缺的困局将会不攻自破。

本来,多方都在期待,借深圳特区建立四十周年之际,深圳可以扩容。

四十周年纪念日已经过去一个半月了,终于等来了这份中央文件,却依旧没有提出任何关乎扩容的规划。

有人说,2019年济南吞并整个莱芜,成了;2011年合肥吞并整个巢湖,也成了。为什么深圳扩容就这么难?

因为,深圳作为计划单列市,财政是不直接上缴广东省的,东莞、惠州等地才是广东财政的基本盘。如果贸然扩容而无补偿,那差不多相当于深圳在广东省身上割肉。

而济南与合肥不存在这个问题,它们再怎么吞并周边地级市,也没有割走山东省或安徽省的肉——肉都在一个省的锅里。

所以,深圳无论是直辖还是扩容,在短期均存在不小的困难,这份文件也从侧面打消了部分人对扩容的幻想。

扩容无望,对于临深楼市来说自然是利空,很多原本将目光放在临深片区的购房者会转回深圳,加剧深圳房价的上涨压力。

04

房价的根源,在于供需关系。供给不足,需求过旺,就会导致房价上涨。

深圳楼市最大的问题,就是因为住房供给太少,购房需求又实在太多,再加上深圳人强大的购买力,让房价蹿上了天。

目前,深圳实行严格的限购政策,买房资格是和户口挂钩的。也就是说,户籍政策会对深圳的房价产生直接影响。

在户籍制度方面,文件是这么说的:完善适应超大城市特点的劳动力流动制度,深化户籍制度改革,调整完善积分落户政策。

看到这句话,估计有很多人不懂了,“调整完善”是什么意思?未来几年,深圳落户到底是会放松还是会收紧?

我们先看一组数据。

2019年,深圳的常住人口为1343万人,户籍人口为494万人,户籍人口占比仅有36.8%,是北上广深四个一线城市中,唯一一个户籍人口未达50%的城市。

深圳“土地扩权”,未来房价还会涨吗?

深圳在全国重点城市当中,户籍人口占比几乎是最低的了。

而从城市管理的角度来说,深圳过低的户籍比例,非常不利于城市公共服务配置的协调。

因此可以推断,未来五年,深圳很可能继续放开户籍限制,加大常住人口转为户籍人口的力度。

大量增加户籍人口也会增多房票,从供需角度来看,深圳房价的基本面支撑,只会越来越强。

在关于户籍制度的条文中,还有一条看似不起眼,却非常重要:

完善居住证制度,鼓励根据实际扩大公共服务范围、提高服务标准,稳步推进基本公共服务常住人口全覆盖。

这句话实际上是在暗示,未来在深圳拿了居住证的常住人口,将享受到户籍人口同等的公共服务资源。

很多人可能没有注意到,中国的城市建设当中,医疗、教育等公共服务资源,是按照户籍人口规模来配置的。户籍人口越高,基本公共服务的建设和支出也就越多。

虽然目前深圳的一些基本公共服务,也外溢到了没有户籍的常住人口。但是这部分人群,实际上是处于享受序列的最末尾,往往得不到公平的待遇。

所以过去人们常说,深圳不负责养老。年轻人在这里打拼几年,奉献完青春之后还是要回老家。

但等到基本公共服务实现常住人口全覆盖之后,这种局面将一去不复返。

只要你在深圳有正当工作,对深圳的税收作出了贡献,那么在小孩读书、医疗报销等等方面,都会跟有户口本的深圳人一样,得到平等的服务。

深圳849万没有户口的常住人口,都将会为此受益。

深圳的人才吸引力和城市竞争力,也将因此得到巨大的提升。

05

这份文件,可能只是深圳40周年大礼包的开胃菜。

再过几天,国家层面纪念特区成立40周年的纪念活动就会举行,大大将亲自出席,深圳或许还能获得一些新的利好。

但是,正因为深圳要在国家战略中发挥重要作用,深圳房价上涨过快的局面必须遏制,不能成为“炒房特区”。

今年7月,深圳出台了非常严厉的楼市调控政策,就是为了保证未来2到3年楼市的稳定。而这份超级文件的出台,将进一步帮助深圳增加土地供应,平抑房价,进而增强对人才的吸引力,提升深圳的竞争力。

未来两年,深圳楼市两极分化的趋势会更加显著,有学位等明显优势的房产会继续上涨,除此之外的房产则会横盘滞涨,过热片区甚至会出现回调。

对于短期炒房客来说,深圳已经没有容身之所。而对刚需来说则是变相利好,未来在深圳将有更充足的上车时间。