深圳示范区综合改革试点实施方案发布

昨天下午，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》，相信大家都已经看过了。

通篇看下来，方案目标是将深圳打造成改革创新示范区，提到最多的关键词，是市场、改革、创新、国际。

可以说，中国的城市没有哪个像深圳这样，处处强调创新，时时以改革先锋自居。这份文件，依旧是以改革为主题，强调“营造改革氛围”，令人充满想象。

但对普通人来说，“改革”“创新”这些词离得很遥远，深圳最使人有切肤之痛的，还是高房价导致的留不住人、产业转移等问题。

值得庆幸的是，在对于房地产市场影响最大的户籍制度和土地管理上，方案同样提出了许多开创性的举措。

对于这份国家送来的“大礼包”，很多人又开始解读：是不是深圳的房价又要涨了?

但不难看出，这些重磅举措的真实目的其实是：试图通过解决深圳的土地资源不足问题，进而增大供应，稳住房价不要过快上涨。

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众所周知，深圳房价一直涨的神话，可谓深入人心。

这一方面来自热钱的持续炒作，另一方面则与深圳土地资源不足息息相关。

土地已经日趋成了困扰深圳发展的瓶颈，不解决土地问题，供求势必长期失衡，房价问题将会悬而难决。

高层显然也意识到了这一点。

因此，这份文件直接授予了深圳“省级土地管辖权”。

具体来说，就是原本需要国务院授权的农用地转为建设用地审批事项，直接交给深圳市政府批准。

要知道，今年3月，北京、天津、上海等8个首批试点省市才刚刚获得这个权限。

现在，深圳作为一个副省级城市也拿到了这项权利。

这个特别权限有什么用?

在现行制度下，对于城市主官来说，建设用地指标是首要关心的东西。产业、公共配套与居住，都需要建设用地指标。

有了这项权限，除了永久基本农田不能动，深圳就可以自己审批建设用地指标，不需要再向广东省和国务院申请了。

而深圳的农地基本上是城中村，这意味着城中村改造以及其他农地，深圳可以用来优先改为住宅用地，提高商品房特别是安居房、人才房的用地。

理论上来说，增加土地供给，会对深圳的房价起到压制作用。重庆、长沙，都是通过天量供应，让房价长期维持在较低的水平。

那么，这个授权能给深圳释放多少土地呢?

数据显示，截止2017年末，深圳不包含深汕合作区的耕地面积为5.75万亩，其中永久基本农田面积3.04万亩。

可以算出，深圳通过审批扩权，可以释放的、不包括深汕合作区的建设用地空间，最大只有2.71万亩，大约18.1平方公里。

而按照深圳25%的住宅用地占比，这其中能建成住宅的居住用地只有4.525平方公里。

以容积率5.0来算，4.525平方公里居住用地将释放约2262万平方米的住宅面积。

这是什么概念?

回顾过去10年，深圳商品房供应面积最高的一年是2015年的715.59万平方米，最少的一年是2017年的278.56万平方米，而2020年深圳计划供应的新房面积总共约为523.55万平方米(54735套)，创下近5年的新高。

大致估算，通过部分农用地转为建设用地的住宅面积，仅可以维持深圳像2020年这种供应量4年时间(约23.6万套商品房)。如果深圳继续加大土地供应，甚至可能在第3年就用完这些新增用地。

按照今年下半年深圳新房供应井喷却依旧秒光的行情，增加的这点供应量，最多只能在4年内暂时稳住新房市场的房价，不至于过快上涨。

深汕合作区虽然有300多平方公里的农业用地可以释放，但深汕离深圳太远，对深圳市区的房价基本没有任何影响。

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深圳的农田毕竟非常有限，这次权力下放，还只涉及基本农田以外耕地，数量实在太少了。

真要扩充土地供应，还得从占比最大的工业用地下手。目前，深圳工业用地仍保留30%的红线范围，而住宅用地比例仅有18%。

在盘活存量工业用地上，文件也提出一项开创性的举措：推动二三产业混合用地。

所谓二三产业，第二产业是指工业，第三产业则是指农业、工业之外的所有产业。

而深圳的土地供应不足，除了地理条件限制之外，有很大一部分原因，就是由于政策对不同产业土地用途的限制所导致的。

过去，工业用地、商业用地、居住用地被严格区分。如果是工业用地，就只能用来盖几层低矮的厂房，绝对不能盖写字楼或是住宅，土地利用效率十分低下。

再加上，深圳一直将稀缺的土地资源向商业用地倾斜，以此吸引企业入驻，发展总部经济，增加税收。

但对深圳这样面积十分有限的城市，写字楼供应太多，必然会压缩工业用地和住宅用地的空间，造成两大后遗症。

一是，对制造业造成挤压。这几年，华为把手机终端的制造和研发环节都迁到了东莞，就是因为深圳没有足够的工业用地供应。

二是，对人才造成挤压。由于深圳的住宅用地供给特别不足，导致房价涨幅惊人，实实在在吓跑了一些年轻人才。

未来，深圳实行二三产业混合用地，便能打破现行的一宗地只有一种用地性质的城市用地管理模式，可以在一宗地上可同时建设多种功能的建筑物，使得土地得到更高效的利用。

比如说，一栋楼，第一层设置成十二米高，作为生产液晶显示器的工厂，第二层以上则是正常的办公楼，用于发展科技金融产业。

办公楼建在工厂上头，还能减少对住宅用地的挤压，释放出一些住宅用地的空间。

此外，深圳的商业用地、工业用地也可以转为市场更需要的住宅和教育用地，将低效工业厂房仓库转化为住宅用途，使工改租、商改租更为顺畅。

不过，这些增加的住宅用地供应，也会更多偏向安居房、人才房等保障性住房，商品房市场的供给不会有太大变化，对房价的影响也比较小。

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可以看出，这份文件的核心在于盘活深圳的存量土地，却并没有提到增量问题。总归只是在深圳本身土地就少的圈子里打补丁。

短期看来，可以增加一些住宅用地供应，提高土地利用效率，但对于深圳楼市上涨动力的抑制，只能说聊胜于无。

即使通过这些举措，让深圳在2035年达到了住宅用地占比25%的目标，也依然远远低于全国平均33%的水平，更低于国际40%以上的水平。

在50%的生态红线不变的情况下，想要彻底解决深圳土地紧缺的燃眉之急，只能靠扩容。

深圳如果能将周边东莞、惠州等地纳入旗下，那么土地资源紧缺的困局将会不攻自破。

本来，多方都在期待，借深圳特区建立四十周年之际，深圳可以扩容。

四十周年纪念日已经过去一个半月了，终于等来了这份中央文件，却依旧没有提出任何关乎扩容的规划。

有人说，2019年济南吞并整个莱芜，成了;2011年合肥吞并整个巢湖，也成了。为什么深圳扩容就这么难?

因为，深圳作为计划单列市，财政是不直接上缴广东省的，东莞、惠州等地才是广东财政的基本盘。如果贸然扩容而无补偿，那差不多相当于深圳在广东省身上割肉。

而济南与合肥不存在这个问题，它们再怎么吞并周边地级市，也没有割走山东省或安徽省的肉——肉都在一个省的锅里。

所以，深圳无论是直辖还是扩容，在短期均存在不小的困难，这份文件也从侧面打消了部分人对扩容的幻想。

扩容无望，对于临深楼市来说自然是利空，很多原本将目光放在临深片区的购房者会转回深圳，加剧深圳房价的上涨压力。

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房价的根源，在于供需关系。供给不足，需求过旺，就会导致房价上涨。

深圳楼市最大的问题，就是因为住房供给太少，购房需求又实在太多，再加上深圳人强大的购买力，让房价蹿上了天。

目前，深圳实行严格的限购政策，买房资格是和户口挂钩的。也就是说，户籍政策会对深圳的房价产生直接影响。

在户籍制度方面，文件是这么说的：完善适应超大城市特点的劳动力流动制度，深化户籍制度改革，调整完善积分落户政策。

看到这句话，估计有很多人不懂了，“调整完善”是什么意思?未来几年，深圳落户到底是会放松还是会收紧?

我们先看一组数据。

2019年，深圳的常住人口为1343万人，户籍人口为494万人，户籍人口占比仅有36.8%，是北上广深四个一线城市中，唯一一个户籍人口未达50%的城市。

深圳在全国重点城市当中，户籍人口占比几乎是最低的了。

而从城市管理的角度来说，深圳过低的户籍比例，非常不利于城市公共服务配置的协调。

因此可以推断，未来五年，深圳很可能继续放开户籍限制，加大常住人口转为户籍人口的力度。

大量增加户籍人口也会增多房票，从供需角度来看，深圳房价的基本面支撑，只会越来越强。

在关于户籍制度的条文中，还有一条看似不起眼，却非常重要：

完善居住证制度，鼓励根据实际扩大公共服务范围、提高服务标准，稳步推进基本公共服务常住人口全覆盖。

这句话实际上是在暗示，未来在深圳拿了居住证的常住人口，将享受到户籍人口同等的公共服务资源。

很多人可能没有注意到，中国的城市建设当中，医疗、教育等公共服务资源，是按照户籍人口规模来配置的。户籍人口越高，基本公共服务的建设和支出也就越多。

虽然目前深圳的一些基本公共服务，也外溢到了没有户籍的常住人口。但是这部分人群，实际上是处于享受序列的最末尾，往往得不到公平的待遇。

所以过去人们常说，深圳不负责养老。年轻人在这里打拼几年，奉献完青春之后还是要回老家。

但等到基本公共服务实现常住人口全覆盖之后，这种局面将一去不复返。

只要你在深圳有正当工作，对深圳的税收作出了贡献，那么在小孩读书、医疗报销等等方面，都会跟有户口本的深圳人一样，得到平等的服务。

深圳849万没有户口的常住人口，都将会为此受益。

深圳的人才吸引力和城市竞争力，也将因此得到巨大的提升。

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这份文件，可能只是深圳40周年大礼包的开胃菜。

再过几天，国家层面纪念特区成立40周年的纪念活动就会举行，大大将亲自出席，深圳或许还能获得一些新的利好。

但是，正因为深圳要在国家战略中发挥重要作用，深圳房价上涨过快的局面必须遏制，不能成为“炒房特区”。

今年7月，深圳出台了非常严厉的楼市调控政策，就是为了保证未来2到3年楼市的稳定。而这份超级文件的出台，将进一步帮助深圳增加土地供应，平抑房价，进而增强对人才的吸引力，提升深圳的竞争力。

未来两年，深圳楼市两极分化的趋势会更加显著，有学位等明显优势的房产会继续上涨，除此之外的房产则会横盘滞涨，过热片区甚至会出现回调。

对于短期炒房客来说，深圳已经没有容身之所。而对刚需来说则是变相利好，未来在深圳将有更充足的上车时间。

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