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22城集中供地揭开大幕 广州打响了第一枪

22城集中供地终于揭开大幕,广州打响了第一枪。排队提交报名资料,热门地块保证金收了1300亿元。

经过4月26日与27日两天激烈竞拍,此次成功出让42宗地块,总成交建筑面积799.2万平方米,总成交金额达906亿元,其中有4宗地块达到最高限制地价进入摇号阶段,另外有6宗地块流拍。

“这是‘两集中’供地新政后,一线城市首次供地,且全部为涉宅用地。广州此次共挂牌出让48宗地,挂牌总价超901亿元,超过去年整年出让金(2464亿元)三分之一,住宅供应量已经占去年全年近八成的成交量。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示,土地放量供应,新房开始全面限价,二手房市场对新房的带动作用下降,再加上“三道红线”扩大试点房企的范围,估计广州新房市场开始进入触顶阶段,加上银行房贷利率明显提升,额度收紧,预计未来1年-2年将进入横盘期。

整体溢价率有所提升

“从供地质量上来看,核心区供地占比下调,仅涉及荔湾一宗地,天河、海珠均不涉及,主力供应集中在城市次核心区域,增城、从化、南沙等远郊供应比重较2020年显著提升,高达56%,比2020年还要高。”李宇嘉向《证券日报》记者表示,这是广州发展思路的转变,即发展郊区新城、城市副中心,将规划红利也向外转移,疏解中心区高度集中的购房需求,将新兴产业(金融、互联网、物流等现代服务业,汽车、电子等先进制造业)发展重点转向成本低、空间范围广的外围区域,实现产城融合、职住平衡。

在这种供地思路之下,4月26日的上半场,以402亿元起拍价一口气推出24宗地,加上4宗待摇号地块,此次土拍上半场,总价收金452亿元。

当日,广州白云区金沙洲板块出让的地块刷新了区域楼面价,成交楼面价高达42122元/平方米,也是当日最高土地单价,被华润置地拿下;大湾区核心区域之一的南沙庆盛枢纽地块竞价超过2个小时、110轮,最后被招商以总价41.31亿元拿下,溢价率达35.84%。同时,增城、从化分别各有一宗地块出现流拍。

4月27日下半场,又合计出让的24宗地块,总出让面积241.4万平方米,总起始价498.9亿元。最终,4块地流拍,20宗地以453.64亿元总价成交。

综合两天成交情况来看,增城区成交14宗,流拍4宗;白云区成交7宗,流拍1宗;番禺、南沙各成交5宗;花都成交4宗,黄埔成交3宗;从化成交3宗,流拍1宗;荔湾成交1宗。

在成交溢情况方面,据中指研究院统计数据显示,20宗地块底价成交,22宗地块溢价成交,其中溢价率超40%的地块有9宗,溢价率在20%-40%的有6宗,溢价率在10%-20%的有3宗,溢价率低于10%的有4宗。整体而言,相比去年全年10.47%的溢价率,本批次出让地块溢价水平均有所提升。

越秀地产成最大赢家

从此次竞拍结果来看,多家房企均有所获。

除4宗摇号待确定地块、6宗流拍地块外,其余38宗地块中,共32家企业有所获。其中,越秀成最大赢家,拿下荔湾、白云、南沙、番禺、增城共6宗地块,合计规划建面为133.7万平方米,合计总金额达107.7亿元;增城区2宗、花都区1宗地块被金地收入囊中,合计总金额为59.2亿元;新鸿基以总金额70.8亿元拿下番禺地块;中国旅游集团以83.9亿元拿下花都2宗地块。9宗地块涉及合作拿地。

“广州第一批土拍众生相是‘有钱拿地,没钱看戏’。”中指研究院土地事业部高级分析师孙超向《证券日报》记者表示,优质热点地块房企一般不会放过,因此出现“30秒竞价封顶,等待摇号”的现象,当然,最后拼的就是财力。而白云区金沙洲地块这样的“黑马”地块,面粉的价格已经大于了面包,厨子是亏是赚,还需要时间的验证。此外,此次竞拍还有三家企业首进广州,分别是正荣、联发、力高。

“从历史上看,目前广州的10大地王,超过一半是2020年创造的,重点区域如天河、南沙和越秀、海珠等区域,新地王都是在2020年诞生的。因此,按照国家最新要求的地价-房价联动的调控模式,广州此次48宗用地整体起始楼面价约10577元/平方米,比去年全年住宅用地的起始楼面价下降了7%。”李宇嘉向《证券日报》记者表示,但此次土地出让,学习北京的做法,全部标定了最高价。截至4月25日16时,仍有10个地块没有收到申请报价。这多多少少可以看出,在供应放量的情况下,拿地选择增加,开发商不用再抢地了。

“开发商不抢地的背后,一是集中买地带来的保证金压力,二是集中买地意味着将会集中入市,若没有实力,集中预售时代来临,一块地拿错可能就让房企风险系数倍增,因此开发商多开始理性面对拿地。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示,未来的市场,尤其在横盘状况下,不仅仅拼的土拍市场拿地能力,二是考验房企全链条灵活能力。

在李宇嘉看来,供地起拍价降低,叠加拿地积极性下降,预计前端对楼市的刺激作用明显下降,再加上调控政策明显收紧,特别是金融政策开始发挥效力,广州房贷利率近三个月明显提升,且超过了北京。多措并举下,广州楼市开始进入回调期。记者 王丽新